Locations illicites : la responsabilité de Airbnb retenue

responsabilité de AirbnbLa responsabilité de Airbnb est une question épineuse dans ce contexte de croissance des locations entre particuliers.

Airbnb est une plateforme de mise en relation de personnes permettant à des propriétaires ou des locataires de louer leur logement pour une courte durée à une clientèle de passage. Grâce à cette plateforme, un locataire a sous-loué son appartement 119 fois entre le 31 mars 2016 et le 24 septembre 2017 et ce malgré le refus d’autorisation du propriétaire du logement le 3 janvier 2017.

Des sous-locations non autorisées

Estimant que ces locations illicites lui ont causé un préjudice, le propriétaire a assigné le 28 juin 2017 les sociétés Airbnb France et Airbnb Ireland Unlimited Company devant le Tribunal d’instance du VIème arrondissement de Paris, puisque, selon le propriétaire, Airbnb n’aurait pas respecté ses obligations légales, n’ayant pas, d’après le demandeur, notamment :

  • vérifié que le loueur dispose d’une autorisation valable ;
  • obtenu d’attestation sur l’honneur ;
  • informé le loueur de ses obligations de déclaration ou d’autorisation préalable instaurées par la loi du 7 octobre 2016 ;
  • vérifié, à compter du 9 octobre 2016, que le seuil des 120 jours n’avait pas été dépassé, même pour la période antérieure, lequel a été dépassé, en 2017, le 20 juin ;
  • suspendu le compte du loueur, alors qu’elle aurait été informée de la situation.

Finalement, il est reproché à Airbnb d’avoir, par négligence et abstention, fourni au locataire le moyen de s’affranchir du cadre légal.

Qui est responsable en cas de location illicite ?

La question qui se pose est donc de savoir si Airbnb peut être considérée comme responsable du dommage causé à un propriétaire du fait de locations illicites ?

Le Tribunal d’instance du VIème arrondissement de Paris répond positivement à cette question dans son jugement du 6 février 2018 (1), estimant «que la société Airbnb Ireland Unlimited Company a manqué à ses obligations légales et doit être tenue pour responsable de ses manquements».

En effet, le logement loué par le locataire peut être qualifié de meublé de tourisme. Les meublés de tourisme sont, d’après l’article D.324-1 du Code de tourisme, «des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile». Or la location de meublés de tourisme est régie par les articles L.342-1-1 et suivants du Code du tourisme, articles qui imposent des obligations à la fois au loueur et à la plateforme qui permet la location de tels biens. Dès lors que Airbnb n’a pas respecté ses obligations, celle-ci commet une faute, faute qui est à l’origine du préjudice subi par le propriétaire.

Les obligations du loueur de meublé de tourisme et de Airbnb

La loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique a modifié le Code du tourisme et notamment les articles L.324-1-1 qui prévoit les obligations du loueur, et L.324-2-1, applicable à «toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique» à la location de meublés de tourisme. Des obligations pèsent donc à la fois sur le loueur d’un meublé de tourisme et sur l’opérateur de plateforme en ligne qui prête son concours à la location du meublé.

Les obligations du loueur de meublé de tourisme

La location d’un meublé de tourisme peut être soumise à une obligation de déclaration ou d’autorisation préalables. L’article L.324-1-1 du Code du tourisme impose au loueur d’un meublé de tourisme d’ «en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé». Cependant, cette déclaration n’est pas obligatoire lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur.

En ce qui concerne l’autorisation préalable, celle-ci est prévue par l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation qui cite notamment les communes de plus de 200 000 habitants. Néanmoins, selon l’article L.631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation, l’autorisation préalable n’est pas obligatoire lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur.

Toutefois, dans certains cas, une déclaration préalable peut être rendue obligatoire. Le paragraphe II de l’article L.324-1-1 du Code de tourisme énonce que «dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L.631-7 et L.631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile». Or le Conseil municipal de Paris, par une délibération de juillet 2017, a imposé la déclaration préalable pour tous les logements (2). Dès lors, le loueur aurait dû effectuer cette déclaration préalable.

En outre, le locataire d’un logement est tenu d’obtenir l’autorisation du propriétaire pour sous-louer son logement. Cette obligation découle notamment de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui dispose que «le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer». Or, en l’espèce, le contrat de location interdisait la sous-location et le demandeur avait refusé l’autorisation de sous-louer le logement le 3 janvier 2017.

Le loueur n’a donc pas respecté ses obligations. Mais qu’en est-il de la responsabilité de Airbnb ?

Les obligations de Airbnb

Les obligations de l’opérateur de plateforme sont précisées par l’article L.324-2-1 du Code du tourisme.

Tout d’abord, l’opérateur de plateforme de location de meublés de tourisme doit informer le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues par les articles L.324-1-1 du Code du tourisme et L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. D’après le jugement, «il ressort des pièces produites et des éléments du débat que la défenderesse ne justifie pas qu’elle aurait informé [le loueur] de ses obligations, les captures d’écran et les courriels produits ne suffisants pas à rendre compte que ce dernier aurait été informé, ce qu’il a contesté». Ainsi, selon le Tribunal d’instance, Airbnb n’a pas respecté cette première obligation.

Cette obligation d’information est liée à l’obligation pour l’opérateur de plateforme d’obtenir «préalablement à la location du bien, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations, indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que, le cas échéant, le numéro de déclaration du logement, obtenu en application du II de l’article L. 324-1-1 du présent code». En l’espèce, le juge constate que cette obligation n’a pas été respectée par Airbnb, cette dernière n’étant «pas en mesure de produire une déclaration sur l’honneur» du loueur.

Puis, d’après le paragraphe II de l’article L.324-2-1 du Code du tourisme, l’opérateur de plateforme doit publier dans l’annonce relative au logement son numéro de déclaration obtenu en application du II de l’article L. 324-1-1 du présent code. En l’espèce, étant donné que la déclaration n’a pas été effectuée, le numéro de déclaration est inexistant. Néanmoins, ce manquement ne peut pas être reproché à un opérateur de plateforme, sauf si ce dernier n’a pas respecté son obligation de recueillir la déclaration sur l’honneur. En effet, ainsi que l’indique le jugement, «le Code du tourisme n’impose pas une vérification de l’existence d’une autorisation», seul le loueur est responsable de cette obligation.

Enfin, l’opérateur de plateforme doit veiller «à ce que le logement proposé à la location ou à la sous-location ne soit pas loué plus de cent vingt jours par an par son intermédiaire lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée».

L’interdiction ne concerne toutefois que les résidences principales. Le texte ne pose aucune interdiction pour les résidences secondaires, pour lesquels la seule exigence réside dans la déclaration ou l’autorisation préalables. Dans ce cadre, le paragraphe II de l’article L.324-2-1 du Code du tourisme impose à l’opérateur de plateforme de décompter le nombre de nuits faisant l’objet d’une occupation, et au-delà de cent vingt jours de location, le logement ne peut plus faire l’objet d’une offre de location par son intermédiaire jusqu’à la fin de l’année en cours. Or, en l’espèce, le juge constate que «l’obligation de veille, imposée à compter du 9 octobre 2016, aurait dû contraindre la société Airbnb à procéder à un décompte annuel, tant pour l’année 2016 que pour l’année 2017, ce qu’elle n’a pas fait» et «que le logement litigieux a été loué plus de 120 jours par an, en l’occurrence, 369 jours, soit 119 sous-locations entre le 31 mars 2016 et le 24 septembre 2017, ce qui n’est pas contesté».

La conclusion à ces développements est donc «la société Airbnb a incontestablement manqué à ses obligations légales». Toutefois est-ce suffisant pour engager la responsabilité de Airbnb ?

La responsabilité de Airbnb

Il faut tout d’abord noter que le juge rejette les demandes contre Airbnb France, laquelle «n’exerce qu’une activité de support aux activités d’Airbnb Ireland et n’intervient pas dans l’exploitation et la gestion de la plateforme Airbnb» et le demandeur n’ayant alors pas d’intérêt «à agir à l’encontre de la société Airbnb France». Ainsi, seule la responsabilité de Airbnb Ireland est en cause dans l’affaire portée devant le Tribunal d’instance.

Selon le Tribunal d’instance, Airbnb Ireland a commis une faute en manquant au respect de ses obligations légales. Néanmoins, cette responsabilité fondée sur les articles 1240 et 1241 du Code civil est-elle compatible avec les dispositions de la loi n°2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l’économie numérique ?

La faute, le préjudice et le lien de causalité : le manquement aux obligations légales

Il faut tout d’abord préciser que le paragraphe III de l’article L.324-2-1 du Code du tourisme indique que «les modalités de contrôle et de sanction aux manquements aux obligations prévues par le II du présent article sont fixées par décret», c’est-à-dire aux obligations de l’opérateur de plateforme, décrets qui a la date du jugement n’ont pas été publiés. Dès lors, les éventuelles sanctions administratives ou pénales sont inexistantes à la date du jugement.

Néanmoins, cela ne fait pas obstacle à la reconnaissance d’une responsabilité civile de l’opérateur de plateforme en ligne.

Pour que la responsabilité d’une personne soit reconnue, trois éléments doivent être présents :

  • un fait générateur,
  • un dommage et
  • un lien de causalité entre le fait générateur et la faute.

En ce qui concerne le fait générateur, le jugement vise les articles 1240 et 1241 du Code civil, relatifs à la responsabilité civile délictuelle pour faute. Dès lors, le Tribunal d’instance estime qu’Airbnb a commis une faute, qui «peut consister aussi bien dans une abstention [article 1241] que dans un acte positif [article 1240]».

Mais quelle est cette faute ? Selon le jugement, la faute de Airbnb réside dans le manquement à ses obligations légales imposés par l’article L.324-2-1 du Code du tourisme, ce qui constitue une abstention fautive.

Ensuite, pour ce qui est du dommage, il s’agit d’un préjudice moral qui trouve sa source dans «les nombreuses sous-locations, l’occupation par des tiers de son appartement et les plaintes des voisins». Le demandeur a également subi un préjudice matériel occasionné en premier lieu par les frais d’huissiers qu’il a dû mandater «pour établir la sous-location et la mise sur le site Airbnb de son bien».

En second lieu, le demandeur n’ayant pas autorisé son locataire à sous-louer l’appartement, il a été porté atteinte à son droit de propriété. A ce titre, le juge condamne Airbnb à restituer au débiteur la somme de 1869,07 euros, qui correspond aux frais d’hôte perçus par Airbnb entre le 18 mai et 24 septembre 2017, somme qui est qualifiée de fruits. Or les fruits sont la propriété du propriétaire du bien duquel ils sont issus en vertu du droit d’accession, ainsi qu’en disposent l’article 546 du Code civil. A ce propos, on peut constater une différence notable avec des jugements du Tribunal d’instance du XXème arrondissement de Paris du 31 mars 2017 (3) et du Tribunal d’instance du XVème arrondissement de Paris du 9 mai 2017 (4) qui n’avaient pas retenu l’existence d’un préjudice subi par les bailleurs.

Enfin, quant au lien de causalité, le jugement énonce que Airbnb a fourni au défendeur «le moyen de s’affranchir de ses obligations contractuelles» et «a de surcroît, avec une certaine mauvaise foi et peut-être en connivence avec [le défendeur] laissé perdurer ces manquements». En outre, le jugement indique qu’ «il est évident que la suspension du compte Airbnb [du défendeur] aurait permis de mettre fin à ces manquements». Il en ressort donc que les manquements de Airbnb seraient à l’origine du préjudice subi par le demandeur.

Faute, dommage et lien de causalité, le tribunal retient ainsi la responsabilité de Airbnb Ireland qui est condamnée à réparer le dommage subi par le demandeur. Néanmoins, Airbnb ne serait-elle pas en principe irresponsable ?

L’articulation avec le régime de responsabilité des hébergeurs

Airbnb diffuse des annonces sur son site mises en ligne par ses utilisateurs. A ce titre, Airbnb pourrait être qualifiée d’hébergeur, au sens de la loi n°2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l’économie numérique (LCEN), au même titre que d’autres opérateurs de plateformes en ligne (5). Ainsi, Airbnb pourrait bénéficier du régime de responsabilité posé par l’article 6, I, 2° de la LCEN, lequel énonce que les hébergeurs ne peuvent pas voir leur responsabilité civile engagée du fait des activités ou des informations stockées à la demande d’un destinataire de ces services s’ils n’avaient pas effectivement connaissance de leur caractère illicite ou de faits et circonstances faisant apparaître ce caractère ou si, dès le moment où ils en ont eu cette connaissance, ils ont agi promptement pour retirer ces données ou en rendre l’accès impossible.

Or, une annonce illicite peut être analysée comme étant un contenu illicite. Ainsi, en principe, Airbnb ne pourrait être tenue pour responsable qu’après la notification de ce contenu illicite prévue par l’article 6, I, 5° de la LCEN. En l’espèce, le demandeur a alerté Airbnb le 2 mai 2017. Le tribunal d’instance semble avoir tenu compte de cet élément, puisque Airbnb n’est condamnée à restituer que les fruits perçus entre le 18 mai et le 24 septembre 2017, c’est-à-dire après le signalement, alors que les locations ont débuté le 31 mars 2016.

Observations complémentaires

Le 13 mars 2018, plusieurs sénateurs ont déposé une proposition de loi visant à encadrer l’activité des plateformes de locations pour de courtes durées (6). Ce texte prévoit tout d’abord de porter la durée de 120 jours de l’article L.324-2-1 du Code du tourisme à 90 jours, puis de sanctionner les manquements au texte précité par une amende civile d’un montant de 15 000 euros par annonce illégale pouvant être «prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local objet de l’annonce et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local». En outre, ce texte prévoit que «sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local objet de l’annonce, le président du tribunal ordonne la suppression de l’annonce dans un délai qu’il fixe. À l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par annonce. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé».

Ce jugement et les sanctions qui pourraient être attachées au respect des dispositions du Code du tourisme démontrent l’importance de prévoir les procédures permettant d’assurer la conformité avec la loi, parmi lesquelles :

  • prévoir la communication des informations sur le site et sur un support durable ;
  • conserver les éléments prouvant le respect de l’obligation d’information et le recueil de la déclaration sur l’honneur et le cas échéant, le numéro de déclaration ;
  • suivre les locations et contrôler le nombre de nuitées.

Virginie Bensoussan-Brulé
Baptiste Martinez
Lexing Contentieux numérique

(1) TI Paris 6-2-2018, n° 11-17-000190, Airbnb France et Airbnb Irland.
(2) Délib. Conseil municipal de Paris 2017 DLH 128 de juillet 2017.
(3) TI Paris 20ème 31-3-2017 Antin Résidences c/ Monsieur X.
(4) TI Paris 15ème 9-5-2017 Régie Immobilière de la Ville de Paris c/ Madame X.
(5) TGI 3e ch. 2e sect. Paris 4-12-2015 Goyard St-Honoré c/ LBC France.
(6) Proposition de loi Sénat n°347 du 13-3-2018 visant à encadrer l’activité des plateformes de locations pour de courtes durées.

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